新年至今，万科连续遭受暴击，债款疑云、评级下调……险象环生，最新一击更是直接打脸——董事会主席郁亮被告发了。

  4月1日，烟台市百润置业等10家企业，联名向国家税务总局递交了一封题为《关于郁亮控制万科谋取私利有关状况的反映》的告发信。虽然万科方面回应此告发内容“严峻失实”，次日万科港股仍是大跌12%，适当惊悚。

  在我看来，这事真的算不上什么“大瓜”。今日房地产职业的“瓜”，就像俄罗斯套娃：整个职业是最大的瓜，里边装着万科，万科里装着郁亮团队。在这个套娃组合中，郁亮被告发的那点事，充其量便是颗瓜子。

  说来说去，告发信主要内容就三点：郁亮团队搞了“影子银行”；以体外循环方法搞财政运作中饱私囊；涉嫌偷税漏税。

  “影子银行”听上去神秘兮兮的，其实在咱们的大规划的公司中习以为常。讲白了，便是拿钱简单的企业把钱借给拿不到钱的企业赚利差。

  原理也很简单，咱们的商业银行长期坚持“轻视性”告贷服务，正规渠道的银行告贷不是谁都能拿到的。处于“轻视链”底部的企业，就算有优质财物、杰出的运营成绩、过硬的信誉记载，也很难拿到正规告贷。

  反之，“轻视链”顶端的企业，拿块石头说是翡翠王当抵押品，也有金融机构会笑脸相迎。这样的环境，没有“影子银行”才怪。

  干这“钱生钱”生意的，有政府信誉背书的央企、大型当地国企无疑有先天优势。大型房企很长一段时间也忝居其间，这多少有些“乱了家法”——“轻视链”历来不是随便而来的，也有相应的次序逻辑。作为资金密布型职业，房地产事务确实离不开这些“影子银行”的光滑，不然巨细包工头、供货商上哪儿去找钱垫资呢？

  因而，说万科搞“影子银行”，我觉得连新闻都算不上。并且，这种“口袋罪”也很难坐实。如上所述，房地产职业的资金密布特点，财政运作规划很大、很杂乱，合理性、合规性的鸿沟很含糊，裁量空间很大。较真查，人人违规。要放过，也没多大妨碍。“危害性”的判别规范也是条橡皮筋。

  大面上讲，影子银行赚了差价，抬高了商场融资本钱，是一宗罪行。可是，细品一下就会发现这个逻辑不对。发生额定融资本钱的是“轻视链”，影子银行赚利差仅仅这一轻视本钱的商场化出现。

  假如真如告发信里说的，强行要求项目合作方“借高利贷”，那确实不讲武德，也显着触犯了法律规定。可是，告发方相关表达并不硬气。说是“高利贷”，但40%是“资金本钱”，而不是告贷利率。

  其实不必想就知道，就算郁亮团队赚这个钱，也不会傻呵呵地把违规的高利率写进合同文本里。所以，40%的资金本钱即使是真的，也很难坐实“高利贷”的指控。都是湖，还不至于在这种阴沟里翻船。

  “影子银行”究竟归于灰色地带，万科是上市公司，当然不可能“体内循环”。“体外循环”是必定的。

  至于郁亮团队有没有“中饱私囊”，告发信里并没有确凿证据。有也不古怪，没有也正常。大企业偌大的摊子，灰色利益的分配，外人是很难看清的。

  总归，告发信里并无多少有满足冲击力的内容。这事要是搁在前些年房地产如火如荼时，无非便是一件茶余酒后的小谈资，可是在万科和郁亮正处于刀尖浪口的当下，好像就成为一颗“重磅炸弹”了。

  “企业运营出问题，一定是企业家出了问题”，是知识性的思想。并且，郁亮的运营决议计划确有可讨论之处。

  让很多人看不懂的是，郁亮从2018年榜首次高喊“活下去”，2021年再提“活下去”，2022年又提“黑铁年代”，危机感十足。可是，他带领的万科好像并没有及时决断地踩刹车，运营决议计划和商场判别违背的违和感，确实值得复盘。

  2016年，宝万之争尘埃落定，郁亮接班王石掌握万科。万科随即开端大举扩张。彼时我国房地产的风向现已很奇妙，华夏美好等大型房企现已出了问题，万科成了年度接盘侠，大手笔接过了华夏美好、海航等“问题企业”名下的大项目。这年11月，万科耗资超80亿元并购，创下其历史纪录。

  2018年9月初，郁亮“活下去”首秀，但话音未落，万科负债总金额到达12163.30亿元，初次超越万亿，财物负债率超越80%。当年年末，万科加冕年度“拿地王”。

  2019年3月，郁亮表明要“收敛聚集”，万科总裁兼首席执行官祝九胜还说“万科曩昔几年对规划的依靠变得不那么严峻，不再在规划上做线性的比较”。没想到，年末一结账，万科连任年度“拿地王”。

  郁亮是有危机感，可是直到危机真实迸发时，才转化为缩短的举动。2021年恒大爆雷，全职业不景气，万科才真实开端“节衣缩食”。全年四大一线年来头一回。拿地金额排名从此一路下滑，2023年，万科拿地金额在房企中排名第8。

  过后回忆，郁亮接掌万科后加快扩张的做法无疑值得商讨。可是，以扩展规划应对危机，是我国房地产企业的遍及做法。要么在窘境中完全退出，要么做大规划抗危险。尤其是考虑到其时的房地产方针环境，一头是一线强二线城市强调控，优质财物稀缺；另一头是低线城市棚改，引导房企进入下沉商场。

  财物质量下降、赢利空间缩小，“活下去”不就得做大规划堆脂肪吗？所以，那一拨扩张是时势使然，头部房企步调一致。万科也未能独善其身。

  缩短，不是“活下去”，而是退出，确实有房企挑选离场。可是，头部房企的巨大规划，脱身而去谈何简单？况且万科才换了榜首大股东，更没有退圈的选项。

  其实，就算是真要缩短了，也不会好到哪里去。2021年万科是真缩短了，又怎样呢？四大一线不拿地，退而求其次挑选二线年万科获取的土地中，近四成来自二线城市，权益地价占比更是超越一半。三线以下的坑避开了，缩短也到位了，算得上是最优挑选吧？

  今日复盘，万科的缩短其实也不抱负。三四线是坑，二线就不坑了吗？职业全体下滑，坑大坑小，五十步笑百步。这样的缩短行动，就算早一两年，也改动不了什么。扩张自救，是明知有坑也得跳；缩短自救，是在坑里怎样爬都出不来。

  万科处于窘境中，郁亮免不了被质疑“做错了什么”。可是，真有“做对了”的选项吗？实际中的挑选不是规范化考试，没人确保选项里一定有正确的答案，即使有正确的解题思路，也是徒然。

  万科已不再是房企优等生，不是由于郁亮做错了什么，而是咱们的房企已无优等生。

  “企业运营出问题，一定是企业家出了问题”确实是知识。可是，知识得在正常环境下才干收效，不正常环境就超出了知识的有用规模。

  几百亿、上千亿的决议计划，都成了怎样做怎样错的无解题。戋戋“中饱私囊”的仨瓜俩枣，真真假假，无关痛痒。当然，合理告发无可厚非，郁亮个人的命运也无需吃瓜大众瞎操心。

  仅仅房地产的大戏还得演下去，不要误把龙套当成了主角。“许家印害了恒大”，解说不了恒大爆雷；万科不再优等，也不是“郁亮害了万科”。房企高危名单很长，不是“房地产圈无好人”就能解说的。

  只要直面房地产职业的真问题，才能够找到走出窘境的正确途径。真要吃房地产职业的大瓜，要挑大的吃，还得好好吃。